En egen AIK-arena är inte en omöjlighet
Att bygga en egen AIK-arena är inte en orealistisk fantasi. Förutsättningar finns i såväl Solna som Sundbyberg, och kanske även i området där Bromma flygplats idag ligger. För att det ska gå att genomföra krävs främst två saker: Dels långsiktighet från AIK:s sida, men också att projektet utformas så att det blir gynnsamt för AIK såväl som kommunen och byggherren, skriver Max Hultin, som till vardags jobbar med kommersiell fastighetsförvaltning.
I år fyller AIK 130 år, precis som förra gången det var 10-årsjubileum med en hopplöst svag säsong i bagaget. För tio år sen hade vi 30 allsvenska fotbollsmatcher kvar på Råsunda, nu är saken densamma, fast på Friends Arena. Detta eftersom det endast återstår två år på hyresavtalet med arenaägaren. Vad som händer därefter går endast att spekulera i. Förutsättningarna för AIK Fotbolls hemmaarrangemang kommer att förändras de kommande åren, det vet vi.
Förvisso har förutsättningarna redan ändrats, radikalt. Coronapandemin är den största prövningen för alla sportsliga verksamheter någonsin. Stora delar av idrottsrörelsen har i praktiken förbud mot att bedriva kollektiv träningsverksamhet. Match- och tävlingsspel förefaller fortfarande avlägset. Det är som att viruset inte tar hänsyn till devisen ”Störst, bäst och vackrast”. Med två år hyresavtalet med Friends Arena är det i dagsläget oklart om fotbollstävlingar med fyllda läktare kommer tillåtas innan avtalet hunnit löpa ut.
Två år är i fastighetsrelaterade frågor en mycket kort tid, detta trots att Lennart Johanssons pokal ska delas ut inte en, utan två gånger under denna tid.
Mitt intresse för dessa frågor började nån gång för tio år sen, då Råsunda Fotbollsstadion till sist revs. Den typen av beslut föregås av enormt många beslut, beslut som fattas av byggherrar, aktieägare och kommunpolitiker. Min uppfattning, likt väldigt många andras, är att misstaget att riva Råsunda Fotbollsstadion inte bara förstörde för AIK, utan för hela staden Råsunda. Det är som att själen för en hel stadsdel körts med grävskopor till återvinningen.
Åt historien är det emellertid inte mycket att göra, den är vad den är och går – hur mycket man än försöker -, inte att förändra eller förvanska. Kom ihåg det när ni pratar med djurgårdare om historik, AIK är en framgångsrikare förening än Djurgården.
Vad som istället går att påverka, utforma och i viss mån iscensätta är framtiden. Av olika anledningar är min uppfattning att AIK som klubb och förening har goda möjligheter till att etablera en ny, alldeles egen, fotbollsstadion. En sån där arena som har god akustik, har riktigt gräs, som folk faktiskt vill vara på. Som så klart säljer utomordentliga mazariner.
***
Att bygga en ny arena är dessvärre inget som hinns med på två år. Realistiskt är istället att prata om, från att idén föds, tio-femton år. Efter att för AIK nödvändiga beslut har fattats för att verka för en sådan utredning så behöver ett antal ordnas med. Ofta talas det om att det inte går att bygga arenor för att det är för dyrt och för att ekonomin aldrig kommer att gå ihop. Jag har inte studerat saken närmare än att jag gjort följande reflektioner i frågan:
Det politiska motståndet till en ny fotbollsarena borde vara högt i både Solna och Stockholms kommun. Möjligen lägre i Sundbyberg.
Detta motstånd bygger sannolikt på en föreställning att det inte behövs fler arenor för elitverksamheter.
Kommuner är i regel de aktörer som upplåter mark i Sverige. Vid markupplåtelser värderas marken utifrån den maximala byggrätten på platsen. Därför blir priset på marken satt utifrån att bostadsrätter byggs tätt på platsen. Det gör att priserna blir orimliga vid byggandet av en fotbollsstadion, som ju inte kommer ha de intäkter som några tusen massfabricerade lägenheter kommer ha.
Dessa lägenheter, ja de som står på Råsundas gamla plats, är billiga att producera för att marginaler ska öka för både byggherre och kommun. De är dock, enligt gemene mans uppfattning, gräsligt fula att titta på. När Riksdagshuset byggdes i Stockholm, ansågs det vara ett brott mot tidigare arkitektur – idag hyllas byggnaden – historien lär inte upprepa sig med dessa bostadskomplex.
Trots mina reflektioner har kommunerna all möjlighet att styra stadsplaneringen på ett sådant sätt att verksamheterna blandas, att arkitekturen blir god och att stadens medborgare faktiskt uppskattar den. AIK som kraft har möjligheten att hjälpa kommunerna.
Politiskt skulle det bli lättare, för vilken kommun som helst, att tillåta en ny fotbollsarena om den fick något i utbyte. Något som är viktigt för kommunen. Vid byggandet av en ny arena skulle exempelvis en byggherre kunna ta itu med den akuta bristen på idrottsanläggningar för barn och unga. Andra viktiga faktorer för kommuner är bidragande till bättre integration, fler arbetsplatser för kommunens invånare och så vidare.
Jag upplever att kommuner ibland har en spretig ambitionsnivå, trycket för att leverera bostäder tar över alla andra stadsutvecklingsprojekt. Det gör att den totala ambitionsnivån för kommunen höjs, men att de projektspecifika kraven sänks. Om kommunerna vågade, skulle de i sin kravställning göra enkla saker som att begära vissa sorters fasader och taklutning på husen, vilket omedelbart skulle höja nivån på arkitekturen.
För att AIK ska kunna bygga en arena så behöver kommuner övertygas om dessa faktorer. Kvar återstår helheten och finansieringen. Här tror jag att man ska tänka betydligt större än själva fotbollsarenan, vad är det som gör att ekonomi går ihop i projekt?
Andra intäkter behöver skapas som komplement till arenan. Tänkbara exempel på detta är kommersiella lokaler som butiker och restauranger i markplan som exponeras ut från arenan. Ovanpå dessa finns lämpligen kontor vars fördel är att de kan betinga mycket höga hyresintäkter.
Höga hyror gör att mer pengar kan lånas, högst hyror betalas i de bästa lägena där marken är som dyrast. Kommunerna bör kunna sänka sina prisförväntningar på marken mot levande städer, fler idrottsplatser, bättre integration och fler arbetsplatser för kommunens invånare.
Mina insikter i frågan gör att det naturliga för AIK är att söka utreda möjligheterna till en ny arena på allra bästa läge, inte i nåt industriområde dit kommunikationerna är dåliga.
AIK är en förening med 20 000 medlemmar, många av dessa är förvisso barn, men av de vuxna finns med all sannolikhet kontaktvägar till intressanta kommuners styrande. Vad som är politiskt icke-görbart idag kan imorgon vara fullt realistiskt. Utan att lägga värdering i saken så är tänkbara platser för byggnation av en ny arena Skytteholms IP i Solna, Örvallen i Sundbyberg som idag har en helt öde baseballplan, Solvallastaden i Stockholm och på lång sikt; Stockholms intressantaste utvecklingsområde – Bromma flygplats.
Enligt min mening är Skytteholms IP det bästa etableringsområdet, detta eftersom det ligger på den idag bästa kommersiella platsen. I teorin skulle det gå att skapa andra hyresintäkter i anslutning som i vart fall till vissa delar av skulle finansiera arenan. En tänkbar väg framåt, givet kommunens välsignelse, vore en markupplåtelse till en seriös byggherre som tilldelas/får köpa byggrätter i området med vissa på förhand givna förbehåll. Sådana saker kan vara att planprocessen kräver fler idrottsplatser för barn och unga, en ny AIK-arena. Kravställningen får inte vara för omfattande, det måste få finnas incitament för byggherren såsom nya bostäder och nya kontor som gör affären lönsam för denne.
Det bör också påpekas att kommunen, om den vill, kan upplåta marken där en arena ska byggas, med tomträtt. En sådan upplåtelse av marken innebär istället för att AIK eller vem som nu ska vara ägare till stadion, inte behöver köpa marken – istället arrenderas den av kommunen mot en årlig fast avgift. Det är en absolut nödvändighet för kommunen att göra ekonomiska uppoffringar här, en avgäld eller ett pris på fastigheten behöver vara lågt och i tomträttsfallet behöver avgälden vara fast över en överskådlig tid.
Stora delar av Stockholm byggdes på det sättet. Stora delar av ytterstaden i Stockholm består av tomträtter, på 30-, 40- och 50-talen uppläts fastigheter till byggherrar med ytterst låga avgälder vilka inte reglerades de första 50-60 åren. Tiderna är förstås annorlunda idag, men för kommunerna kvarstår utmaningar med idrottsplatser och integration – AIK är en aktör som tillsammans med en seriös byggherre – kan ta på sig ansvar för att ordna med detta.
Den största utmaningen i den här frågan inte nödvändigtvis komplexiteten i det. Det går enligt min mening att bygga en arena, kunskaperna och kontakterna finns – alltså förutsättningarna. Istället är det tiden och mandaten från styrelsen och medlemmarna som är avgörande. Mandatfrågor ligger långt bortom mina kunskaper men jag är övertygad om att de tjänstemän som ska utföra jobbet å kommunens sida behöver förlita sig på en långsiktighet från AIK, förtroende är avgörande för den här typen av processer.
Min dröm har allt sedan Råsunda Fotbollsstadion revs varit att ordna en ny AIK-arena, rivningen fick mig att välja fastighetsinriktning i karriären. Hantverket är det lätta, processerna likaså. Att både skapa ekonomiska värden och skapa samhällsvärden är det svåra, AIK har närmast unika möjligheter till att göra det.
Max Hultin (@sthlm_ny) AIK-medlem som till vardags jobbar med kommersiell fastighetsförvaltning.