Del 2: En egen AIK-arena är inte en omöjlighet

Råsunda med Friends Arena i bakgrunden

För en tid sedan publicerades min text om möjligheterna till en ny arena för AIK. Min utgångspunkt i texten är att väcka en diskussion om AIK Fotbolls framtida verksamhetsplats. Texten har gett upphov till några väntade men också högst rimliga frågeställningar. I korthet kan de sammanfattas under:

1)      Finansiering.

2)      Tillgång till mark.

3)      Tillstånd för att bygga.

Dessa tre frågor kommer vara de största utmaningarna om AIK ska etablera sig på en annan plats. Men de är ändå greppbara på så sätt att när frågan ordnats eller beslut fattats är det möjligt att gå vidare med arbetet. I min förra artikel nämns ett antal olika förslag till spelplatser. Min tes är att en mer attraktiv plats är att föredra framför ett mindre dito eftersom andra intäkter kan tillskapas i anslutning till en sådan lokalisation.

Det finns nämligen en mängd fördelar med att etablera sig på en attraktiv plats. Till exempel Skytteholms IP med tillhörande område skulle kunna utgöra ett större planområde för andra verksamheter än en fotbollsstadion. Desto attraktivare marken är desto större är sannolikheten att det går att exploatera kontor och bostäder i området. Det är här ingen nackdel om de kollektiva kommunikationerna till platsen vilket passar väl in i fallet Skytteholm. I Solna stads översiktsplan, vilket är ett strategiskt dokument som anger hur en kommun ska utvecklas över tid, så står bland annat följande:

Nuläge: Solna centrum består i huvudsak av ett inomhuscentrum och av den affärsmiljö som ligger runt Solnaplan och Centralvägen. Området omges av kraftig trafik på Huvudstagatan, Frösundaleden och Solnavägen, vilket medför buller och utsläpp samt skapar barriärer för gående och cyklister. När inomhuscentrumet stänger upphör Solna centrum att vara den naturliga målpunkten. […] Bebyggelsen i Skytteholm består av en mängd olika hustyper som ligger i olika riktningar, vilket i kombination med vägnätet ger en splittrad stadsbild. Idag bor cirka 7 400 personer i Skytteholm. Bebyggelsen från 1950-talet utgör en kulturhistoriskt värdefull miljö.

Framtidsbild: Solna centrum är definierat som ett stadsutvecklingsområde och omfattar utöver delar av Skytteholm […] Det offentliga stadsrummet ska framhävas tydligare och dagens centrumbebyggelse byggas ihop med omgivande områden för att öka stadsmässighet, tillgänglighet och trygghet. […]

Skyttesholmsfältet [sic] ska fortsätta att vara den centrala stadsparken med ytor för lek, vila, idrott och möten, kompletterad med Skytteholmsparken i anslutning till Solna centrum.”     

Detta dokument är mycket värdefullt, det visar nämligen på riktningen för hur stadsutvecklingen ska utformas under överskådlig tid. Istället för att greppa efter halmstrån så kan man underlätta sin argumentation för nya idrottsanläggning på viktiga platser genom att erbjuda komplement eller egenskaper som kommunen uttryckligen önskar.

Vill man inte gräva ner Frösundaleden, vilket skulle integrera stadsdelarna på ett helt annat sätt än vad det finns tankar på, så är en naturlig process i att minska buller från leden att helt enkelt låta uppföra kontors- och affärshus längs med hela leden. Dessa byggnader kommer, i det fall de uppförs, tjäna som ett slags barriär mot buller och på så sätt lösa ett för kommunen angeläget problem.

Min uppfattning är att dessa hus också ska tjäna AIK, då de ska vara en del av en ny arena alternativt vara en del av det planområde som arenan är en del av. Om AIK kan medverka eller vara drivande i en process som medverkar till att andra strukturella problem blir lösta inom staden så bör politikernas inställning till att godta ytterligare en arena inom staden förbättras.

Åter till det där med finansieringen. Vad kostar en ny stadion? Det är en gissningslek som det nästan är omöjligt att ge sig in i. Och där det enda som går att förlita sig på är referenser från andra projekt, med utmaningen att det där har byggts andra produkter än den AIK vill ha. För att ändå konkretisera saken följer här en sammanställning på lite andra arenaprojekt som genomförts i Sverige de senaste åren. Samtliga priser är omräknade till dagens penningvärde*

I listan ovan sticker två arenor ut, Borås Arena och Tele2 Arena. Huruvida grundläggningskostnader påverkar dessa byggpriser är oklart, det är inte sällan en rätt avgörande kostnad i byggprojekt då olika markförhållanden styr förutsättningarna. I fallet Friends Arena blev arenan ca 1 miljard kronor dyrare än beräknat till följd av bland annat extraordinära grundläggningskostnader.

Alldeles oavsett om en ny arena ska byggas för 250 miljoner eller 1,5 miljard behöver för AIKs del två saker redas ut, den ena är den kortsiktiga finansieringen och den andra är den ekonomiska risken över tid-, finansiell som legal. Utifrån gängse fastighetsvärderingsprincip följer nedan ett antal exempel på vad AIK har råd med. Samtliga alternativ bygger på marknadsmässiga avkastningskrav för nyproduktion av kommersiella (ej bostad) byggnader i områden strax utanför absolut bästa läge i Stockholm.

Om en arena kostar 500 000 000 kronor att färdigställa, inklusive mark, skulle det innebära att den som bygger arenan behöver uppta ett lån på åtminstone hälften av produktionskostnaden. Det ger vid handen att årliga räntekostnaden skulle vara 10 000 000 kronor vid ett ränteläge på 4 %. Den andra halvan av finansieringen förutsätter externt kapitaltillskott.

Genom att bortse ifrån ett eventuellt faktum där en extern finansiär med en förkärlek till AIK delar med sig av sin förmögenhet för att uppföra en AIK-stadion behöver en extern finansiär ges något ekonomiskt uppsving för att bidra ekonomiskt. En modell som skulle kunna vara gångbar vore om AIK tillsammans med andra, ägde fastigheten som arenan stod på. Markens värde går det att låsa kapital till, det vill säga, en möjlig framtida alternativ exploatering av marken betingar ett värde som det skulle gå att låsa kapital till - enkelt sagt; med en fastighet som säkerhet kan en extern kapitalägare erbjudas delägarskap i fastigheten. 

Denna modell är mig veterligen obeprövad och har förvisso den bristande egenskapen att den inte genererar i ett kassaflöde eller någon ränta på investeringen för investeraren. Dock, desto attraktivare läge, desto högre försäljningsmöjlighet i framtiden. Här måste man särskilja på AIKs förhållande till ägandet och investerarnas.

Den andra modellen för finansiering av en arena är stadsbyggandet i sig. Kommunerna skriker efter nya bostäder, för att lösa politiskt uppsatta mål. Det behövs arbetsplatser och skolor. Om AIK anvisas mark för att bygga en arena kan kompetensen i och runt AIK användas för att bejaka dessa andra, från politiskt sett, viktiga processer. Även om processen blir omständligare för AIK, alltså; istället för att endast bygga en arena så ska en massa andra saker hanteras, så skulle en sån möjlighet kunna öppna för möjligheten till externt kapital. Nya skolor, nya bostäder och nya arbetsplatser är trygga investeringar som ökar investeringsmöjligheter och som i teorin sänker avkastningskraven från investerare då det är mycket säkra investeringar (framförallt bostäder och skolor). Om AIK är den drivande parten här, som driver på för dessa möjligheter så är en idé att kommunen anvisar marken till andra aktörer med förutsättningen att en arena också ska byggas.

En inte oviktig del i detta politiska sammanhang är kravet från en kommun på satsningar på breddidrott och ungdomsidrott, ett planområde behöver enligt min mening nästan innehålla detta.

Med olika hybridlösningar för finansiering kan en halv miljard vara en överkomlig historia för AIK Fotboll. Det måste dock sägas att ägandet av en arena aldrig bör bli ett självändamål, det bör finnas en klar ekonomisk uppsida i ett ägande, det kan vara förutsägbarhet, ökad möjlighet till andra kommersiella intäkter eller bättre ekonomiska marginaler. Ränteläget kommer alltid att vara en risk när en arena ägs.

Genom erfarenheter från andra arenabyggen kan man förstå ungefär hur mycket pengar som krävs för att bygga en ny stadion. Vid färdigställt projekt kommer AIK vid ägande stå för räntekostnader samt drifts- och underhållskostnader. Inte otänkbart kommer även föreningens kassaflöde påverkas av amorteringar, vilka över tid leder till att räntekostnaderna kan minska. Utifrån befintliga försäljningssiffror och den hyra som betalas idag kan man ganska så enkelt beräkna hur stora skulder AIK skulle kunna ha för att vara delaktiga i ett arenaprojekt. 

Det för närvarande enda alternativet till att förlänga hyresavtalet med Friends arena att flytta till en annan befintlig arena i Stockholmsområdet. Det beslutet vilar på andra, men det förhandlingsmässiga utrymmet för AIK skulle varit bättre med en långtgången framtidsplan för den sportsliga etableringen. Och, som nu förhoppningsvis redogjorts för, finns det goda möjligheter för AIK att i framtiden bedriva verksamhet någon annanstans. Kanske i en egen arena.

Max Hultin (@sthlm_ny) AIK-medlem som till vardags jobbar med kommersiell fastighetsförvaltning.